工商時報【顏瑞田╱高雄報導】

高雄市鳳山區近5年流入整合負債1.6萬多人,屬於高雄市人口淨流入最多的區域,除了已經趨近飽和的文山特區,華鳳特區亦成為新的指標區域。崑庭建設、龍騰建設、歐美建設等建商陸續搶進之外,華友聯開發從「濤花園」到「華悅」,總共已經興建完成8棟大樓,第9和第10棟也蓄勢待發,並隨著時間的推移,房價也從每坪12萬元,一路揚升,並守住目前的20多萬元,中低總價吸引高雄市和屏東等外縣市剛性需求買家進場。

華友聯開發公司董事長陸炤廷表示,從民國101年開始,華友聯就鎖定華鳳特區,推出第1個大樓建案「濤花園」,直到去年的「H.PARK」、以及最近的「華悅」,總共推出了8個大樓住宅,第9個建案已經蓋到5樓了,第10個建案,也預定今年6月動工。

陸炤廷說,華友聯看好華鳳特區,並且集中火力推案,主要是因為文龍路打通之後,華鳳特區與文山特區「已經融為一體了」。他表示,2個特區之間,開車只要5到10分鐘,「許多人住華鳳,在文山消費」。

他指出,經過將近6年的銷售、及觀察,前往華鳳置產的對象,已經從原本的鳳山市區民眾,擴大到高雄市區、甚至遠至屏東的家庭,此外,越來越多的醫療診所、店家,也湧進華鳳特區,或在文龍路上開設商業設施,造就了人潮和錢潮。

陸炤廷說,民國101年銷售大樓時,大樓產品每坪售價平均介於12萬元到13萬元之間,目前已經逐步上揚到每坪20萬到23萬元之間,「房價看不到下滑的跡象」,因為,買盤持續湧入,例如,華友聯的前面6個建案,早就銷售一空,第7個建案「H.PARK」,剩下不到30戶,「華悅」也只剩下100戶左右。

除了價格穩定上揚之外,華鳳特區大樓產品銷售的一個硬道理,就是中低總價。陸炤廷也表示,這裡的房型通常都是2房、3房、以及部份4房,坪數介於25坪到50坪之間,總價最多到1,100萬元左右,2房的產品可能只需要500萬元到600萬元,而且自住的剛性需求居多。

高雄市代銷公會資深市場研究員姜仲憶表示,鳳山區近5年,流入的人口多達1.6萬多人,為高雄市人口淨流入最多的區域,顯示鳳山區為購屋者最喜愛的區域之一,而華鳳特區更是其中的指標區域。

姜仲憶說,主要的原因是,文山特區的房價上看2字頭,而華鳳特區目前的房價還維持在1字頭,頂多2字頭多一點點,對於首購的客群,是一個很重要的考量,而且文龍路的開通,也縮短文山和華鳳2個區域的距離。

他指出,文山特區目前已是非常成熟的商圈,區域內中大型的連鎖商店林立,所以透過文龍路的連接,華鳳特區也間接享有文山特區的生活機能。而華鳳特區,目前能身為首購的重點區域之一,主要為區域內的產品,皆為符合市場購屋者的產品居多。

本息平均攤還法

每期償還固定的本息總額,但本金與利息所佔比例每期都不同,本金部分逐漸增加、利息部分則逐漸減少。

放款

是金融機構授信業務的其中一種,依期間的長短可分為短期授信、中期授信及長期授信,除此之外也可分為擔保授信及無擔保授信。

股票質借

當手中持有股票又有短期資金週轉的需求,可向銀行提出申請股票質押貸款,經銀行核淮後申請人持「證券存摺」向集保公司辦理質權設定完成後,銀行即可撥款。

信用評分

信用評分為衡量信用申請者違約或逾期風險所計算的一種數值。放款機構利用它對所有申請信用的消費者加以排序,決定信用申請者是否符合資格,及其可貸款金額與適用利率,銀行會依申請者的年資、薪資等等做一個快速篩選,一旦分數不足,即無法申請貸款。

保單借款

保險人有資金需求時,可以用自己的保單來向保險公司質借,只要被保險人投急需借錢救急保超過一定期間,保單就有一定的價值準備金,保戶即可提出申請保單質借。

帳戶管理費

銀行為節約成本所訂定,若存戶存款金額未達銀行標準,又沒有辦理銷戶,銀行就會收取帳戶管理費。一般申請貸款而辦理的帳戶,也會收取帳戶管理費。

票貼

憑未到期票據去銀行辦理貼現,但銀行通常會接受的客票必須是公司皆為正常營運的應收票據,此種借款方式即是「調現」、「票貼」。銀行通常僅會給予票款約八成的貸款額度,並需要以客票當作副擔保品,以票到期所回收的票款,來作為還款來源。如急需運用到現金,就可拿還未到期的票據先去銀行做抵押,換取資金靈活運用。

連帶保證人信用貸款最低利息

按實務上的判例,連帶保證人等同於債務人,民法中未有「連帶保證人」的規定,針對連帶及保證於民法中的相關規範有債編第四節「多數債務人」與第二十四節「保證」兩種定義。

連帶債務(即多數債務人)乃出自於民法§272條:數人負同一債務,明示對於債權人各負全部給付之責任者,為連帶債務。而保證之意義係出自於民法§739條:稱保證者,謂當事人約定,一方於他方之債務人不履行債務時,由其代負履行責任之契約。但保證人尚擁有先訴抗辯權,在債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果以前,保證人對於債權人得拒絕清償(民法§745)。

由於保證人尚有保證人之先訴抗辯權保障權益,債權人針對債權保全時需先對主債務人之財產強制執行,待無效果後,方能對保證人之財產強制執行,債權回收上需耗費不少時間。故債權人多在契約中將保證人附帶「連帶」二字,使保證人成為連帶債務人,該筆債務成為連帶債務,造成連帶保證人與主借款人負同一債務的狀況,致達成民法§272條之要件。而連帶債務之債權人,得對於債務人中之一人或數人或其全體,同時或先後請求全部或一部之給付,連帶債務未全部履行前,全體債務人仍負連帶責任(民法§273),因此在法律關係上,連帶保證人等同於連帶債務人。

循環型貸款各家銀行信貸比較

貸款依還款方式可分為本息攤還貸款與循環型貸款,本息攤還貸款為核貸後依約定的貸款年限,按期攤還每期償還本金及利息;而循環型貸款則是指銀行核定一個額度,於額度內循環動用的貸款方式

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黃俊宇

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